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Quand cela va-t-il s’arrêter ? Une interrogation qui taraude les Français devant la flambée des prix dans la capitale, de 146 % depuis 2000, et de 17,5 % pour la seule année 2010.

« Il est urgent de stabiliser le prix des logements, comme c’est le cas en Allemagne depuis longtemps, et de revenir à une corrélation avec les revenus », demande Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris, dans une tribune publiée dans Les Echos, une revendication plutôt rare de la part d’un professionnel de l’immobilier.

Les associations de locataires, comme Consommation, Logement, Cadre de vie (CLCV) ou la Fondation Abbé-Pierre réclament, plus précisément, un encadrement ou un plafonnement des loyers.

Une politique de maîtrise des prix serait d’ailleurs très populaire, car l’accès de plus en plus difficile au logement inquiète les Français, comme le montre le sondage réalisé par TNS Sofres pour Nexity, publié le 22 février (réalisé les 3 et 4 janvier, auprès de 1 000 personnes représentatives de la population).

Les Français s’y montrent de plus en plus pessimistes, puisque seules 16 % des personnes interrogées estiment que la situation du logement va s’améliorer, la plus faible proportion depuis six ans.

ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ CONTRARIÉE

En dépit des exhortations présidentielles, l’accession à la propriété progresse peu en France, précisément contrariée par la hausse des prix. Elle recule même dans les classes populaires, puisque le taux de propriétaires parmi les 30 % des ménages les plus pauvres a dégringolé, de 46 % en 1981 à 33 % en 2007, tandis que parmi le tiers des ménages les plus riches, il progressait, dans le même temps, de 51 % à 70 %.

Selon l’observatoire CréditLogement, acheter sa résidence principale coûte en moyenne 4,6 années de revenus en 2010, contre 3,2 seulement fin 2000. La cherté des logements angoisse les jeunes, qui désespèrent de devenir propriétaires, et pénalise l’attractivité économique d’un pays, d’une ville.

Le fait, par exemple, de pouvoir se loger facilement et à prix raisonnable en Allemagne est l’un des éléments de la compétitivité économique de ce pays.

En France, certaines villes trop chères, sur la Côte d’Azur ou près de la Suisse, peinent à attirer salariés et fonctionnaires, bien utiles pour faire fonctionner la cité. Marc Daunis, sénateur et maire (PS) de Valbonne (Alpes-Maritimes), remarque que « nombre de fonctionnaires refusent de venir travailler chez nous à cause de la cherté des logements ».

Les classes moyennes sont donc chassées des centres-villes et vont se réfugier en périphérie, où elles propagent la hausse des prix et contribuent à l’étalement urbain. Le phénomène est clairement visible en Ile-de-France, avec une contagion de l’inflation immobilière du centre, Paris, vers sa grande banlieue.

Jamais, cependant, les Français n’ont tant acheté, puisque le nombre de ventes, en 2010, devrait dépasser 760 000, pas loin du record de 2007 (820 000). Ce paradoxe repose sur trois éléments.

Parmi les acheteurs, la part de ceux qui sont déjà propriétaires et revendent pour acheter ne cesse d’augmenter. Ces « secundo-accédants », totalement ou partiellement immunisés contre l’inflation immobilière, représentent deux acheteurs sur trois dans le marché de l’ancien.

VANNES DU CRÉDIT

Ce n’est pas un hasard si les pays qui ont connu une très forte poussée des prix des logements sont aussi ceux où la proportion de propriétaires est la plus forte, comme au Royaume-Uni (68,5 %), en Norvège (75,8 %), en Irlande (77,7 %), en Islande (82,5 %), en Espagne (83,3 %) et en Hongrie (86,5 %).

La France occupe une position médiane, avec 57,2 % de propriétaires, tandis que l’Allemagne (44 %) n’a pas subi de telle hausse. Le lien entre instabilité des prix et taux de propriétaires n’est cependant pas mécanique.

Un deuxième facteur, plus puissant encore, est l’ouverture des vannes du crédit avec, en 2010, les taux les plus bas depuis quinze ans, un emprunteur pouvant décrocher un crédit sur 20 ans à 3,5 %.

L’allongement de la durée des emprunts a aussi un fort effet solvabilisateur : selon Créditlogement, les emprunteurs des années 2000 s’endettaient pour 15 ans en moyenne, et plus de 17,5 ans aujourd’hui. Et plus d’un quart des acquéreurs, notamment les jeunes, s’endettent pour plus de 25 ans, alors qu’ils n’étaient que 0,8 % en 2000.

Devenir propriétaire en France n’est donc possible qu’au prix d’un endettement massif des ménages, passé, selon l’Insee, de 53,2 % du revenu disponible en 2000 à 77,3 % fin 2010. C’est moins que nos voisins, notamment anglais, endettés à plus de 140 %, ou espagnols (124,2 %), mais l’augmentation reste spectaculaire.

L’inflation immobilière galopante et son corollaire, de lourdes dettes pesant sur le budget des ménages, n’est pas l’apanage de la France. Un rapport de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), paru le 25 janvier, s’interroge sur les méfaits de la hausse de l’immobilier dans la plupart des quarante pays membres, où la déréglementation financière, avec un accès trop facile au crédit, aurait à elle seule majoré le prix des logements dans des proportions allant jusqu’à 30 %.

Lorsque s’y ajoutent des incitations fiscales, comme la déduction des intérêts d’emprunts, ce qui était le cas en France jusqu’à fin 2010 et qui existe encore aux Etats-Unis, le phénomène s’aggrave encore.

En outre, aucun pays ne taxe le revenu fictif d’un propriétaire occupant, dispensé de payer un loyer. Ce qui déséquilibre le marché au détriment de la location. « Ces incitations orientent inconsidérément l’épargne vers le logement plutôt que d’autres placements, et les allégements fiscaux sont, en fait, capitalisés dans le prix des biens, alimentant la hausse », analyse Giuseppe Nicoletti, coordonnateur de l’étude.

LA TRÈS LIBÉRALE OCDE

La pourtant très libérale OCDE recommande donc de ne pas trop favoriser la propriété au détriment de la location privée ou sociale, mais ne fournit pas la recette. Le dogme du « tous propriétaires » chancelle.

Comment, alors, maîtriser la hausse des prix ? La solution pourrait venir de Chine, elle-même confrontée à une intense spéculation immobilière très impopulaire, que le gouvernement tente de juguler depuis deux ans.

Wen Jiabao, le premier ministre, a ainsi annoncé, le 27 février, vouloir maîtriser « les chevaux sauvages de l’immobilier ». Il promet de créer, en cinq ans, 36 millions de logements à prix abordable, dont 10 millions dès 2011.

Pour lutter contre la hausse des prix, alimentée par des prêts à taux très bas et la spéculation, il exige que, pour l’achat d’une résidence secondaire, l’acquéreur finance 60 % du prix du bien sur ses fonds propres, et il entend taxer les logements vides. Shanghaï et Chongqing, les deux plus grandes métropoles, ont déjà créé une taxe de 0,4 % à 1,2 % de la valeur d’un logement laissé vide.

Sur le front du crédit, toutes sortes de dispositions peuvent être envisagées pour refermer le robinet : exiger, comme en Chine, un apport personnel conséquent, limiter la durée des prêts, et augmenter les taux, ce dont la conjoncture se charge depuis décembre 2010, puisque les prêts à l’habitat se sont déjà renchéris de 50 points de base (+0,5 %).

Construire plus et créer des logements sociaux, à condition de les réserver aux plus défavorisés, contribuerait aussi à détendre le marché ; faciliter la vente et l’achat, en réduisant les droits de mutation et tous les freins à la mobilité des ménages, lui donnerait encore un peu plus de fluidité.

Dans leur rapport, les experts de l’OCDE invitent donc les Etats à remettre sérieusement en cause leur soutien sans mesure à l’accession à la propriété.

Bonne lecture,

Véronique Valentin

Vous le savez, les règles du prêt à taux zéro ont changé depuis le 1er janvier. Aujourd’hui, le Premier ministre, François Fillon, donne  le coup d’envoi du nouveau prêt à taux zéro. Ce PTZ+ doit faciliter l’accession à la propriété à près de 400 000 Français cette année.

Depuis le 1^er janvier, le PTZ+ s’est substitué à une partie des aides au logement existantes.

À quoi sert le PTZ+ :

À faire passer le taux de propriétaires de 58 % à près de 70 % en France, afin de « faire de la France un pays de propriétaires ».

Ceux concernés par ce nouveau dispositif :

Il est destiné aux primo-accédants : ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois,
mais aussi aux personnes qui ne sont plus propriétaires de leur logement depuis au moins deux ans.
Contrairement à l’ancien prêt à taux zéro, le PTZ+ est accordé sans conditions de ressources.

Selon le ministère du Logement, plus de 380 000 foyers devraient bénéficier du PTZ+, 
contre seulement 200 000 pour l’ancien PTZ.

Le fonctionnement le PTZ+ :

Il est distribué par les banques conventionnées par l’Etat (la majorité des grands établissements),
sans frais de dossier ni intérêt.

Il doit être associé à un prêt classique. 
Le prêt principal peut être contracté auprès d’un autre organisme bancaire que celui qui distribue le PTZ+. 

Le PTZ+ étant considéré comme un apport personnel par la banque, l’établissement bancaire accorde le prêt principal plus facilement.

Le montant du PTZ+ :

Le PTZ+ peut représenter entre 5 % et 40 % du montant de l’opération, dans la limite d’un plafond. 
Le montant du prêt diffère selon
- le statut neuf ou ancien,
- la localisation, 
- la performance énergétique du logement, 
- la composition de la famille et
- les revenus des acquéreurs.

Les types de logements pour lesquels le PTZ+ est le plus intéressant :

Pour en profiter à plein, il faut acheter dans du neuf avec de très bonnes performances énergétiques :

- pour les logements neufs : le montant du PTZ+ atteint son maximum dans un « bâtiment basse consommation » (BBC) récemment contruit
et
- pour les logements énergétiquement performants (classés dans les catégorie énergétiques de A à D) : dans l’ancien, les habitations les moins énergivores permettent en effet à leur futur propriétaire de bénéficier du meilleur prêt.

La composition de la famille prise en compte :

La composition de la famille est déterminante pour le calcul du prêt.
Plus la famille est nombreuse, plus le PTZ+ est avantageux.

Le prêt s’ajuste en fonction des revenus :

Le revenu annuel déclaré par le ménage ou revenu fiscal de référence influe sur la durée de remboursement du PTZ+.
Ainsi, plus un foyer est modeste, et plus la durée du prêt est longue (jusqu’à 30 ans. Pour les plus aisés, la durée de remboursement du prêt peut se limiter à cinq ans).

Les régions concernées :

Le PTZ+ prend en compte les fortes disparités du marché immobilier selon les régions géographiques.
Ainsi, le montant autorisé diffère en fonction des zones. Un ménage résidant en zone tendue, où il y a un manque de logements et où les prix sont les plus élevés,
est avantagé.

Zone A : Paris et l’essentiel de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et le Genevois français : les communes françaises frontalières de Genève.
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d’Azur et les agglomérations chères, les îles non reliées au continent.
Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières et le pourtour de l’Île-de-France.
Zone C : le reste du territoire.

Ainsi, dans la zone A où il manque le plus de logements, 
un couple avec deux enfants et un revenu mensuel de 4 500 euros achetant un logement neuf « bâtiment basse consommation » pourra obtenir un prêt maximum de 124 800 euros (contre 27 500 avec l’ancienne formule) 
remboursable sur 20 ans au lieu de 6.

Montant plafond du coût de l’opération, zones géographiques, prêts cumulables avec le PTZ+ : si vous voulez tout savoir sur le prêt à taux zéro renforcé, consultez la brochure de l’Anil, agence nationale d’information sur le logement : « Le PTZ+ : prêt à taux zéro aidé par l’Etat ». 

Articles associés :
- PTZ + et DPE : crédit immobilier et performances énergétiques
- Benoist Apparu explique sa réforme des aides à l’accession à la propriété

Sources : Anil, Service-public.fr, le site officiel de l’administration française

Pour tous ceux qui doutent encore de l’intérêt d’emprunter aujourd’hui pour réaliser leur projet immobilier, je prends le temps d’écrire ces quelques lignes.

Au risque de vous surprendre, la crise des subprimes a permis 2 choses:

• La baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes
• Une baisse conséquente des taux d’intérêt

Jamais depuis 50 ans les taux d’emprunt immobilier n’ont été aussi bas!

Exemple:

Aujourd’hui par rapport à 2005

Pour 250 000€ emprunté on gagne 243€ sur chaque mensualité soit 58 320 € sur le coût total du crédit.

Source « Capital » N° 228

Que dire de plus!

Qu’il faut bouger maintenant!

Il est prévu une remontée des taux pour janvier.

La Raison:

La banque centrale européenne va comme son homologue américaine relever ses taux directeurs afin de lutter contre l’inflation.

Résultat:

Les banques devront suivre le mouvement. On prévoit de 1 à 1,5% de hausse d’ici juillet 2011.

Total:

Demain par rapport à maintenant

Pour 250 000€ emprunté sur 20 ans ça vous coutera 38 000€ de plus à rembourser sur le coût total du crédit.

Source « Capital » N° 228

Conclusion:

Alors n’attendez plus pour vous décider, d’autant que la rentrée de septembre est toujours la période où les banques multiplient les offres…

Bien à vous,

Véro.

Depuis mercredi matin, les banques ne peuvent plus imposer leur propre assurance sur les crédits immobiliers. La concurrence devrait s’intensifier sur ces contrats.

Les emprunteurs sont désormais libres de choisir l’assurance de leur crédit immobilier auprès de n’importe quel assureur, si elle offre des garanties équivalentes à celles du contrat proposé par la banque elle-même. Cette mesure, votée avec la loi sur le crédit à la consommation, entre en vigueur mercredi.

Jusqu’à présent, les banques avaient le droit d’imposer leur propre contrat et les clients devaient parfois négocier pied à pied pour tenter de lui faire accepter un autre assureur, moins cher. Ils devaient aussi parfois faire face au chantage du banquier, qui menaçait d’augmenter le taux d’intérêt du prêt si l’assurance n’était pas souscrite chez lui. Une pratique désormais interdite.

Des assurances moins chères ?

L’assurance emprunteur s’ouvre donc davantage à la concurrence. Et intéresse un nombre croissant d’assureurs. Swiss Life par exemple vient de lancer un contrat de ce type. «Les banques prélèvent des marges importantes sur ces assurances. Les nôtres, comme nos coûts de distribution, sont moins élevés, ce qui nous permet d’offrir des tarifs compétitifs», avance Éric Le Baron, directeur général de Swiss Life assurance et patrimoine. Mais jusqu’à 40 ou 45 ans seulement le plus souvent.

Les assurances proposées par les banques sont en effet des contrats de groupe, avec une grille tarifaire simplifiée et un taux standard par tranche d’âge. En revanche, les primes des assurances souscrites auprès d’autres assureurs sont calibrées en fonction du profil de chaque client (âge, santé…). Ce qui est avantageux pour les jeunes emprunteurs, mais beaucoup moins pour les personnes plus âgées. De plus, les garanties offertes d’un contrat à l’autre (décès, invalidité…) ne sont pas strictement identiques. Les banques doivent d’ailleurs depuis plus d’un an déjà remettre aux emprunteurs une fiche détaillée précisant les principales garanties de leur contrat, pour faciliter les comparaisons.

Les consommateurs, qui bataillent déjà pour négocier le taux de leur prêt, auront-ils envie de faire le tour du marché pour dénicher l’assurance la moins chère? Peut-être, car les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont si faibles aujourd’hui que l’assurance pèse proportionnellement de plus en plus lourd dans le remboursement. «Avec un taux pouvant varier de 0,10% à 0,40% selon le contrat souscrit et les garanties incluses, cette assurance représente entre 5% et 16% du coût total du crédit immobilier», souligne le courtier en crédit Meilleurtaux.com.

Source Le Figaro – 1/09/2010 (Anne Bodescot)

La situation des taux continue pour le moment à être favorable pour les emprunteurs

Compte tenu de la spéculation des marchés, il ne serait pas surprenant d’assister à une légère remontée des taux dans les semaines à venir. Il est difficile aujourd’hui d’avoir une visibilité sur les niveaux de refinancement futurs des banques.

Il faut donc profiter dès maintenant des conditions actuelles des taux fixes pour réaliser vos projets.