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Jean-Michel Ciuch est directeur général de la société Immogroup Consulting, dont la dernière étude sur le régime Scellier (la troisième en un an) pointe les imperfections de la réforme entrée en vigueur au 1er janvier. Malgré des plafonds de loyer abaissés pour mieux coller à la réalité du marché, le dispositif continue de présenter un risque non négligeable pour les investisseurs.

(LaVieImmo.com) – Votre dernière étude sur le régime Scellier conclut que « le cœur du marché échappe à l’amélioration du dispositif »… Une confirmation du manque de l’ambition de la réforme que vous dénonciez l’été dernier ?

Jean-Michel Ciuch : Cette nouvelle étude prolonge les conclusions de celles déjà menées en 2010, qui pointaient notamment l’inadéquation entre les plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif Scellier et les loyers de marché [loyers pratiqués dans une agglomération donnée, NDLR]. Ce décalage, plus ou moins marqué selon les communes, faisait courir aux investisseurs le risque de ne pas trouver de locataire à un prix en phase avec leur plan de financement. Alerté, le gouvernement a décidé d’abaisser les plafonds de loyers, pour les rapprocher des niveaux de loyers de marché. Si l’intention était évidemment louable, nous montrons qu’elle sera restée largement insuffisante. Tout d’abord parce que la réforme n’est entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2011, plusieurs mois après la mise à jour du problème, mais surtout parce que les plafonds ont été abaissés de manière forfaitaire [à hauteur de 14 % pour les villes des zones B1 et B2, et de 26 % pour la zone A, NDLR], sans tenir compte de la très grande diversité des secteurs concernés.

L’investissement Scellier représente donc encore un risque ?

Vous parliez de la localisation des biens. Dans quelles villes les investisseurs courent-ils le plus grand risque ?

Jean-Michel Ciuch : On ne peut pas répondre simplement à cette question. Nous montrons que la zone A bis [qui regroupe Paris et environ soixante-dix communes de la première couronne, NDLR] connaît des décalages parmi les plus forts. A Saint-Ouen, en Seine-Saint-Denis, par exemple, le décalage entre plafonds et loyers de marché atteint 30 % pour les F2 et 60 % pour les F3. Même chose au Kremlin-Bicêtre, dans le Val-de-Marne, avec des écarts de 35 et 70 % respectivement… Cela s’explique aisément : la zone A bis, qui a vu le jour le 1er janvier dernier dans le cadre de la réforme du Scellier, regroupe des marchés que tout oppose… Les loyers pratiqués à Neuilly-sur-Seine ne sont bien évidemment pas ceux de Pantin. Les plafonds de loyers praticables dans le cadre d’un investissement en Scellier sont pourtant les mêmes dans ces deux villes. Ce n’est pas normal, et c’est potentiellement dangereux pour des investisseurs qui seraient mal renseignés ou mal conseillés.

Et en province ?

Jean-Michel Ciuch : Il n’y a pas de règle. Notre enquête met à jour des situations très diverses. Parmi les villes ou le risque est notable, on trouve notamment Clermont-Ferrand, avec des décalages de 20 % sur le segment des F2 et plus de 30 % pour les F3, et Marseille, avec des écarts respectifs de 8 et 20 %…

Montauban est souvent citée comme l’une des villes les plus exposées aux risques locatifs…

Jean-Michel Ciuch : Montauban a souffert des dérives du dispositif de Robien [mis en place au printemps 2003 et définitivement remplacé par le Scellier début 2009, NDLR], qui a pu entraîner une surconstruction de logements dans des zones où les besoins locatifs n’étaient pas avérés. La mairie de Montauban a pris les mesures nécessaires en encadrant de façon très stricte la construction de logements neufs dans la ville, qui évite donc les dérives du Scellier. Ce n’est pas le cas à Agen, par exemple, où un certain nombre de logements construits dans le cadre du régime Robien n’ont pas encore trouvé de locataires, et où les premiers logements Scellier ont été mis sur le marché, parfois à des niveaux de loyer déconnectés de la réalité. Il n’est pas rare que les deux types de dérives se chevauchent.

Quelle serait la solution aux problèmes du Scellier ?

Jean-Michel Ciuch : La solution serait une réforme ambitieuse, qui ne se contenterait pas de classer les agglomérations en fonction de leur nombre d’habitants, mais tiendrait compte à la fois compte de la grande diversité des marchés immobiliers locaux et des différences de niveau locatif induites par les typologies de biens (studio, F2, F3…). Mais s’il se contentait d’appliquer des plafonds de loyers dégressifs en fonction de la taille des logements, le gouvernement réduirait déjà très fortement le risque de dérapage.

Une réforme est-elle encore possible ?

Jean-Michel Ciuch : Il n’est jamais trop tard… En révisant une première fois sa copie, le gouvernement a montré qu’il avait à cœur de bien faire. Nous venons d’être consultés sur la question du Scellier, dans le cadre d’une réflexion en cours sur les niches fiscales. Une nouvelle réforme pourrait donc voir. Reste à espérer qu’elle sera, cette fois, pensée avec l’aide de professionnels indépendants, sans intérêt personnel ou un fond de commerce à défendre…

Propos recueillis par Emmanuel Salbayre – ©2011 LaVieImmo.com

On savait déjà qu’à PARIS les prix remontaient mais cela se confirme et se propage sur la quasi totalité des grandes villes de France.

Selon une étude menée par SeLoger.com l’évolution des prix des biens mis en vente a progressé de 1,07 point en Octobre dernier.

Alors reprise en terme de prix certainement, mais quid de la reprise en terme de nombre de transaction… ça reste à voir!

Pour info:

Les dix plus fortes hausses des trois derniers mois:

 Albi: + 6.54%

Amiens: +4.41%

Toulouse: + 3.48%

Rodez: + 3.46%

Cahors: + 3.08%

Le Touquet: +3.07%

Paris: +2.54%

Auxerre: +1.56%

Toulon: 1.64%

Arles: + 1.39%

Les dix plus fortes baisses des trois derniers mois:

Le Havre: – 3.80%

Nancy : – 2.25%

Arras: – 1.83%

Rennes: – 1.69%

Troyes: – 1.51%

Aurillac: – 1.50%

Dijon: – 1.31%

Besançon: – 1.25%

Mont de Marsan : – 0.94%

Gap: – 0.87%

 Bien à vous,

Véro

Actuellement beaucoup de mes clients me parlent du retour de la hausse des prix de l’immobilier.

Oui et non!

Face à ce discours un peu trop généraliste j’ai envie d’apporter quelques nuances.

Oui!

Il est vrai qu’à Paris, la hausse des prix de l’immobilier depuis fin 2009 est réelle.

Après 2 années de recul (12 à15%) la demande est repartie.

Résultat: Une hausse de 10% en moyenne, et le prix du m² parisien est repassé au dessus des

6 500€ .

Non!

La situation est loin d’être similaire en région!

Dans beaucoup de villes, les transactions se font encore en défaveur du vendeur, les baisses de 10 à 15% sont très courantes.

Ce postulat est également vrai pour des villes comme Marseille, Montpellier ou Lille….

« Au delà de 180 000€ le marché bloque, même pour les villes de plus de 400 000 habitants » constate Laurent Vimont, président du réseau Century 21.

Le truc en plus!

Ces analyses sont faites sur un marché où le coût de l’argent emprunté n’a jamais été aussi bas: 3,60% contre 5,40 % en 2008.

Pour rappel, une « belle » remontée des taux est annoncée pour 2011… ce qui risque de gripper encore plus le marché. (Cf l’article publié le 8 septembre 2010 : « Taux immobilier bas! Dépêchez vous ça ne va durer! »

Conclusion:

Les vendeurs devraient encore avoir à faire des efforts sur leur prix de vente affiché car même les acheteurs les plus motivés vont souffrir d’une baisse de capacité d’emprunt due à la hausse des taux annoncée.

Restons à l’écoute de ce qui se fait sur Paris, mais évitons de généraliser, d’autant que c’est un marché qui n’est absolument pas représentatif de l’économie nationale.

N’oublions pas que la majorité des transactions en Ile-de-France sont réalisées par des acheteurs étrangers.

Paris est actuellement très tendance, très en vogue, ses beautés, ses richesses culturelles attirent les plus argentés; pour combien de temps encore? À suivre… (cf l’article  de Patrick CHAPPEY publié le 31 août 2010 « L’immobilier sur Paris »

Retenez simplement que la population d’acheteurs est différente que sur le reste du territoire.

Bien à vous,

Véro

Faut-il se réjouir de la flambée des prix à Paris ?

La flambée des prix de l’immobilier est un des sujets favoris des médias. Il réconforte les propriétaires et active l’envie de ceux qui veulent le devenir. Voilà assurément un sujet qui plait au plus grand nombre. Selon les experts du secteur, après un moment de pause, la flambée des prix serait de retour, particulièrement à Paris et dans sa proche couronne qui creuserait ainsi l’écart avec les capitales régionales. Les prix de l’immobilier dans la capitale auraient retrouvé leur niveau de 2008, veille de la crise financière.

Qu’en déduire ? Que Paris reste une capitale qui fait fantasmer. Attractive pour sa qualité de vie au point de devenir une ville de pied-à-terre pour étrangers en mal de dépaysement. Attractive aussi pour tous ceux qui sont à l’affût de «bons» placements pour sécuriser leurs vieux jours. Mais pour les autres, est-ce bien sûr ? Différents classements de villes «où il fait bon vivre» (autre sujet de prédilection de la presse) montrent que Paris n’y figure jamais en tête. D’autres sondages viennent souligner que les Parisiens sont de plus en plus nombreux à vouloir quitter leur ville au nom d’une quête de meilleure qualité de vie.

Recherchée par ceux qui ne souhaitent pas nécessairement l’habiter et remise en cause par ceux qui la fréquentent, Paris n’est-elle pas en train de devenir une ville artificielle ? Une ville davantage appréciée pour son décor et ses plaisirs qu’un lieu de vie quotidienne.

N’oublions pas que l’immobilier est affaire de vie avant d’être affaire de prix.

Patrick Chappey, Fondateur de Gererseul.com