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28 décembre 2011
Astuceimmo: Resserrement du crédit immobilier.
Selon la Banque de France, les conditions d’octroi de crédit immobiliers se sont resserrées en Novembre.
- Marges bancaires augmentées.
- Durée des crédits réduite.
- Toutefois pas de changement pour les autres critères d’attribution des prêts (garanties, assurances…).
Pour Jean-Pierre PETIT (Président du cahier vert de l’économie) :
Hausse des taux + plan de rigueur = recul des transactions.
Il faut s’attendre à une nette requalification du marché.
Durant ces dix dernières années la combinaison des taux de crédits historiquement bas avec plétor d‘aides gouvernementales (PTZ, loi Scellier, déduction des intérêts d’emprunt…) ont permis un soutien artificiel du marché immobilier et de la hausse constante des prix.
La hausse constante des prix de l’immobilier depuis le début de la crise est qualifiée de « mystère » par l’économiste en chef de l’agence de notation Standards & Poors, Jean-Miche SIX.
Aujourd’hui, dans un contexte de chômage élevé avéré et un ralentissement économique indéniable il faut s’attendre à voir le marché fléchir.
Source: Mag SeLoger.com
Véronique Valentin : Astucimmo le 28 décembre 2011
Publié dans 
27 septembre 2011
Source: immonot.com
8 mars 2011
Quand cela va-t-il s’arrêter ? Une interrogation qui taraude les Français devant la flambée des prix dans la capitale, de 146 % depuis 2000, et de 17,5 % pour la seule année 2010.
« Il est urgent de stabiliser le prix des logements, comme c’est le cas en Allemagne depuis longtemps, et de revenir à une corrélation avec les revenus », demande Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires de Paris, dans une tribune publiée dans Les Echos, une revendication plutôt rare de la part d’un professionnel de l’immobilier.
Les associations de locataires, comme Consommation, Logement, Cadre de vie (CLCV) ou la Fondation Abbé-Pierre réclament, plus précisément, un encadrement ou un plafonnement des loyers.
Une politique de maîtrise des prix serait d’ailleurs très populaire, car l’accès de plus en plus difficile au logement inquiète les Français, comme le montre le sondage réalisé par TNS Sofres pour Nexity, publié le 22 février (réalisé les 3 et 4 janvier, auprès de 1 000 personnes représentatives de la population).
Les Français s’y montrent de plus en plus pessimistes, puisque seules 16 % des personnes interrogées estiment que la situation du logement va s’améliorer, la plus faible proportion depuis six ans.
ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ CONTRARIÉE
En dépit des exhortations présidentielles, l’accession à la propriété progresse peu en France, précisément contrariée par la hausse des prix. Elle recule même dans les classes populaires, puisque le taux de propriétaires parmi les 30 % des ménages les plus pauvres a dégringolé, de 46 % en 1981 à 33 % en 2007, tandis que parmi le tiers des ménages les plus riches, il progressait, dans le même temps, de 51 % à 70 %.
Selon l’observatoire CréditLogement, acheter sa résidence principale coûte en moyenne 4,6 années de revenus en 2010, contre 3,2 seulement fin 2000. La cherté des logements angoisse les jeunes, qui désespèrent de devenir propriétaires, et pénalise l’attractivité économique d’un pays, d’une ville.
Le fait, par exemple, de pouvoir se loger facilement et à prix raisonnable en Allemagne est l’un des éléments de la compétitivité économique de ce pays.
En France, certaines villes trop chères, sur la Côte d’Azur ou près de la Suisse, peinent à attirer salariés et fonctionnaires, bien utiles pour faire fonctionner la cité. Marc Daunis, sénateur et maire (PS) de Valbonne (Alpes-Maritimes), remarque que « nombre de fonctionnaires refusent de venir travailler chez nous à cause de la cherté des logements ».
Les classes moyennes sont donc chassées des centres-villes et vont se réfugier en périphérie, où elles propagent la hausse des prix et contribuent à l’étalement urbain. Le phénomène est clairement visible en Ile-de-France, avec une contagion de l’inflation immobilière du centre, Paris, vers sa grande banlieue.
Jamais, cependant, les Français n’ont tant acheté, puisque le nombre de ventes, en 2010, devrait dépasser 760 000, pas loin du record de 2007 (820 000). Ce paradoxe repose sur trois éléments.
Parmi les acheteurs, la part de ceux qui sont déjà propriétaires et revendent pour acheter ne cesse d’augmenter. Ces « secundo-accédants », totalement ou partiellement immunisés contre l’inflation immobilière, représentent deux acheteurs sur trois dans le marché de l’ancien.
VANNES DU CRÉDIT
Ce n’est pas un hasard si les pays qui ont connu une très forte poussée des prix des logements sont aussi ceux où la proportion de propriétaires est la plus forte, comme au Royaume-Uni (68,5 %), en Norvège (75,8 %), en Irlande (77,7 %), en Islande (82,5 %), en Espagne (83,3 %) et en Hongrie (86,5 %).
La France occupe une position médiane, avec 57,2 % de propriétaires, tandis que l’Allemagne (44 %) n’a pas subi de telle hausse. Le lien entre instabilité des prix et taux de propriétaires n’est cependant pas mécanique.
Un deuxième facteur, plus puissant encore, est l’ouverture des vannes du crédit avec, en 2010, les taux les plus bas depuis quinze ans, un emprunteur pouvant décrocher un crédit sur 20 ans à 3,5 %.
L’allongement de la durée des emprunts a aussi un fort effet solvabilisateur : selon Créditlogement, les emprunteurs des années 2000 s’endettaient pour 15 ans en moyenne, et plus de 17,5 ans aujourd’hui. Et plus d’un quart des acquéreurs, notamment les jeunes, s’endettent pour plus de 25 ans, alors qu’ils n’étaient que 0,8 % en 2000.
Devenir propriétaire en France n’est donc possible qu’au prix d’un endettement massif des ménages, passé, selon l’Insee, de 53,2 % du revenu disponible en 2000 à 77,3 % fin 2010. C’est moins que nos voisins, notamment anglais, endettés à plus de 140 %, ou espagnols (124,2 %), mais l’augmentation reste spectaculaire.
L’inflation immobilière galopante et son corollaire, de lourdes dettes pesant sur le budget des ménages, n’est pas l’apanage de la France. Un rapport de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), paru le 25 janvier, s’interroge sur les méfaits de la hausse de l’immobilier dans la plupart des quarante pays membres, où la déréglementation financière, avec un accès trop facile au crédit, aurait à elle seule majoré le prix des logements dans des proportions allant jusqu’à 30 %.
Lorsque s’y ajoutent des incitations fiscales, comme la déduction des intérêts d’emprunts, ce qui était le cas en France jusqu’à fin 2010 et qui existe encore aux Etats-Unis, le phénomène s’aggrave encore.
En outre, aucun pays ne taxe le revenu fictif d’un propriétaire occupant, dispensé de payer un loyer. Ce qui déséquilibre le marché au détriment de la location. « Ces incitations orientent inconsidérément l’épargne vers le logement plutôt que d’autres placements, et les allégements fiscaux sont, en fait, capitalisés dans le prix des biens, alimentant la hausse », analyse Giuseppe Nicoletti, coordonnateur de l’étude.
LA TRÈS LIBÉRALE OCDE
La pourtant très libérale OCDE recommande donc de ne pas trop favoriser la propriété au détriment de la location privée ou sociale, mais ne fournit pas la recette. Le dogme du « tous propriétaires » chancelle.
Comment, alors, maîtriser la hausse des prix ? La solution pourrait venir de Chine, elle-même confrontée à une intense spéculation immobilière très impopulaire, que le gouvernement tente de juguler depuis deux ans.
Wen Jiabao, le premier ministre, a ainsi annoncé, le 27 février, vouloir maîtriser « les chevaux sauvages de l’immobilier ». Il promet de créer, en cinq ans, 36 millions de logements à prix abordable, dont 10 millions dès 2011.
Pour lutter contre la hausse des prix, alimentée par des prêts à taux très bas et la spéculation, il exige que, pour l’achat d’une résidence secondaire, l’acquéreur finance 60 % du prix du bien sur ses fonds propres, et il entend taxer les logements vides. Shanghaï et Chongqing, les deux plus grandes métropoles, ont déjà créé une taxe de 0,4 % à 1,2 % de la valeur d’un logement laissé vide.
Sur le front du crédit, toutes sortes de dispositions peuvent être envisagées pour refermer le robinet : exiger, comme en Chine, un apport personnel conséquent, limiter la durée des prêts, et augmenter les taux, ce dont la conjoncture se charge depuis décembre 2010, puisque les prêts à l’habitat se sont déjà renchéris de 50 points de base (+0,5 %).
Construire plus et créer des logements sociaux, à condition de les réserver aux plus défavorisés, contribuerait aussi à détendre le marché ; faciliter la vente et l’achat, en réduisant les droits de mutation et tous les freins à la mobilité des ménages, lui donnerait encore un peu plus de fluidité.
Dans leur rapport, les experts de l’OCDE invitent donc les Etats à remettre sérieusement en cause leur soutien sans mesure à l’accession à la propriété.
Bonne lecture,
Véronique Valentin
14 septembre 2010
Ce matin, Nicolas Sarkozy a donné plus de détails concernant le nouveau prêt à taux zéro qui permettra aux particuliers d’obtenir une aide au financement de leur premier achat en résidence principale.
Au passage, il a annoncé la fin du pass-foncier et du crédit d’impôt sur les intérêts bancaires
Le mois dernier, Christine Lagarde annonçait la fin du crédit d’impots sur les intérets bancaires du prêt immobilier. Cette annonce a été confirmée aujourd’hui par Nicolas Sarkozy qui a présenté le nouveau prêt à taux zéro
Le nouveau prêt à taux zéro s’adressera à toute personne souhaitant contracter un prêt immobilier pour une première acquisition en tant que résidence principale. Grande nouveauté : il n’y aura plus de conditions de ressources, contrairement au PTZ actuel. Cette nouvelle aide sera donc accessible à des revenus plus aisés, tandis que les ménages plus modestes bénéficieront d’un allongement de la durée de remboursement sur 30 ans contre 20 aujourd’hui.
Autre changement : Une augmentation de l’aide sur la zone A, là où les prix sont les plus élevés. L’objectif est d’aider davantage les primo-accédants qui sont obligés d’acheter dans ces zones plus couteuses.
Mort annoncée des aides au pouvoir d’achat
Le crédit d’impot accordé dans le cadre de la loi TEPA permettait de déduire de son impot sur le revenus une partie des intérêts immobiliers versés : 40% de la 1ère année, 20% des quatre années suivantes.
Ce crédit d’impot était sensé aider les ménage à accéder à la propriété. Dans les faits, il n’a pas rencontré les objectifs attendus. Il sautera donc dès le 1er janvier 2011.
Ceux qui bénéficient actuellement du crédit d’impot continueront à en bénéficier
La sanction est la même pour le pass-foncier, qui permettait de rembourser le terrain après avoir payé le logement.
Les aides conservées
Bien que réduit, le panel d’aides à l’accession inclut encore le maintien des APL dans le cadre d’un prêt PAS et les intérêts réduits via le PEL
Est-ce pertinent ?
380.000 personnes devraient pouvoir bénéficier de ce nouveau dispositif contre 250.000 aujourd’hui. Pour arriver à ce résultat, il faudra dépenser deux fois plus (2.6 milliard contre 1.6Millard actuellement).pour seulement moitié plus de bénéficiaires. A vous de juger …
Par Aurelien Morillon, le mardi 14 septembre 2010
http://www.alliance-habitat.com/article.php/nouveau-pret-a-taux-zero-sarkozy-en-dit-plus
12 septembre 2010
Actuellement beaucoup de mes clients me parlent du retour de la hausse des prix de l’immobilier.
Oui et non!
Face à ce discours un peu trop généraliste j’ai envie d’apporter quelques nuances.
Oui!
Il est vrai qu’à Paris, la hausse des prix de l’immobilier depuis fin 2009 est réelle.
Après 2 années de recul (12 à15%) la demande est repartie.
Résultat: Une hausse de 10% en moyenne, et le prix du m² parisien est repassé au dessus des
6 500€ .
Non!
La situation est loin d’être similaire en région!
Dans beaucoup de villes, les transactions se font encore en défaveur du vendeur, les baisses de 10 à 15% sont très courantes.
Ce postulat est également vrai pour des villes comme Marseille, Montpellier ou Lille….
« Au delà de 180 000€ le marché bloque, même pour les villes de plus de 400 000 habitants » constate Laurent Vimont, président du réseau Century 21.
Le truc en plus!
Ces analyses sont faites sur un marché où le coût de l’argent emprunté n’a jamais été aussi bas: 3,60% contre 5,40 % en 2008.
Pour rappel, une « belle » remontée des taux est annoncée pour 2011… ce qui risque de gripper encore plus le marché. (Cf l’article publié le 8 septembre 2010 : « Taux immobilier bas! Dépêchez vous ça ne va durer! »
Conclusion:
Les vendeurs devraient encore avoir à faire des efforts sur leur prix de vente affiché car même les acheteurs les plus motivés vont souffrir d’une baisse de capacité d’emprunt due à la hausse des taux annoncée.
Restons à l’écoute de ce qui se fait sur Paris, mais évitons de généraliser, d’autant que c’est un marché qui n’est absolument pas représentatif de l’économie nationale.
N’oublions pas que la majorité des transactions en Ile-de-France sont réalisées par des acheteurs étrangers.
Paris est actuellement très tendance, très en vogue, ses beautés, ses richesses culturelles attirent les plus argentés; pour combien de temps encore? À suivre… (cf l’article de Patrick CHAPPEY publié le 31 août 2010 « L’immobilier sur Paris »
Retenez simplement que la population d’acheteurs est différente que sur le reste du territoire.
Bien à vous,
Véro
1 septembre 2010
70 % des français veulent acheter leur résidence principale
Valeur refuge pour les épargnants, l’immobilier semble être au cœur des préoccupations des ménages français selon le dernier sondage réalisé par et l’institut d’études OpinionWay. Près de 10 millions de Français ont un projet immobilier et 50 % de ceux qui ont un projet d’achat pensent le concrétiser dans les 12 mois à venir. « Parmi eux, 70 % veulent acheter leur résidence principale, 5 % une résidence secondaire et 25 % souhaitent faire un investissement locatif, indique le portail AvendreAlouer.fr. La moitié des candidats à l’achat ont un budget situé entre 100 000 et 200 000 euros. Les revenus les plus modestes sont prêts à dépenser en moyenne 2 200 €/m² alors que les revenus les plus hauts peuvent dépenser presque 3 500 €/m² ». Les propriétaires, interrogés leurs motivations d’achat, invoquent principalement des motivations financières. Pour 22 % d’entre eux, les loyers sont devenus trop chers et il s’agit de la meilleure façon de placer son argent pour 21 % des sondés. Ensuite, 15 % d’entre eux veulent être sûr d’avoir un toit à la retraite et 7 % souhaitent pouvoir transmettre un patrimoine à leurs enfants.
Reste cependant à pouvoir concrétiser son projet immobilier : « Parmi les Français ayant un projet d’achat, ils ne sont que 19 % à ne rencontrer aucun frein dans leur démarche d’achat pour le moment », 42 % doivent encore économiser pour avoir un meilleur apport, 34 % ne trouvent pas de bien immobilier qui leur plaise dans leur budget, 18 % n’ont pas encore obtenu de prêt et 14 % ont peur du chômage ou n’ont pas un emploi stable. Malgré des taux de crédit historiquement bas, obtenir son prêt immobilier nécessite de bien préparer son projet pour trouver le financement adapté : 87 % des propriétaires ont eu recours à un crédit immobilier pour financer leur acquisition et pour près de 4 emprunteurs sur 5, il s’agit d’un prêt longue durée, de plus de 15 ans.
« Absolimag »
15 août 2010
alors oui, c’est vrai que les taux sont au plus bas depuis 2005, c’est vrai aussi que les prix remontent dans les grandes agglomérations, c’est encore possible de subir une forte inflation dans les mois à venir.
D’après le magazine financier, c’est donc le moment ou jamais d’investir dans l’immobilier parce que l’argent ne coute pas cher et qu’il risque de perdre de la valeur dans les prochain mois.
alors, Info ou intox? Que faut-il en penser ?
Par Aurelien Morillon sur le site Alliance Habitat
18 juillet 2010
22 juin 2010
Taux d’intérêts constatés sur le marché au 05/06/2010
| Conditions | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| Taux Excellents* | 3,30% | 3,45% | 3,65% | 4,00% |
| Taux Bons | 3,60% |
3,75% | 3,85% | 4,45% |
* Pour un revenu supérieur ou égal à 80 K€ / an et un apport supérieur ou égal à 20% du montant de l’acquisition
Aujourd’hui, un client emprunteur aujourd’hui avec 20% d’apport et un bon dossier (revenus, niveau de charges) peut obtenir d’un taux de 3,45% sur 20 ans. Il y a un an, il aurait eu un taux de 4,10%.
Plutôt pas mal pour les emprunteurs!
Profitez des mesures avantageuses pour votre investissement ou votre acquisition
Alors profitons de cette opportunité de taux bas pour réaliser ses projets immobiliers, et profitons également de l’ensemble des mesures d’accompagnements pour optimiser son opération (dispositif Scellier 2009, prêt à taux zéro, déductibilité des intérêts d’emprunts…)
Rappelons que ces dispositifs devraient être révisés pour la fin de l’année…
18 mai 2010
| Conditions | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| Taux Excellents | 3,40% | 3,55% | 3,75% | 4,10% |
| Taux Bons | 3,60% | 3,75% | 3,85% | 4,45% |
La situation des taux continue pour le moment à être favorable pour les emprunteurs
Compte tenu de la spéculation des marchés, il ne serait pas surprenant d’assister à une légère remontée des taux dans les semaines à venir. Il est difficile aujourd’hui d’avoir une visibilité sur les niveaux de refinancement futurs des banques.
Il faut donc profiter dès maintenant des conditions actuelles des taux fixes pour réaliser vos projets.
